福建省人民政府國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )所出資企業(yè)資產(chǎn)租賃和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)

承包管理工作指引

 第一章 總則

第一條  為進(jìn)一步規范所出資企業(yè)及其子企業(yè)的資產(chǎn)租賃和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)承包行為(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“租賃（承包）行為”)，提高國有資產(chǎn)運營(yíng)效益，防止國有資產(chǎn)流失，確保國有資產(chǎn)的保值增值，根據《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》、《中華人民共和國公司法》、《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監督管理辦法》（國務(wù)院國資委、財政部令第32號）等法律法規，結合《關(guān)于規范企業(yè)資產(chǎn)租賃和承包管理的意見(jiàn)》（閩國資企改〔2010〕77號）制定本指引。

第二條  本指引所稱(chēng)企業(yè)，是指福建省人民政府國有資產(chǎn)監督管理委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)省國資委）依法履行出資人職責的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)所出資企業(yè)）及其所屬各級國有及國有控股企業(yè)、國有實(shí)際控制企業(yè)。

第三條  本指引所稱(chēng)資產(chǎn)租賃是指企業(yè)作為出租方，將自身?yè)碛械姆橇鲃?dòng)性資產(chǎn)（包括土地、房產(chǎn)、倉庫、設備、廣告位等），租賃給自然人、法人或其它組織（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“承租方”），并向承租方收取租金的經(jīng)營(yíng)行為。

本指引所稱(chēng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)承包是指企業(yè)作為發(fā)包方，將自身?yè)碛械慕?jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，承包給自然人、法人或其它組織（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“承包方”），并向承包方收取承包金的經(jīng)營(yíng)行為。

第四條  企業(yè)的租賃（承包）行為適用于該指引。以下情形可由企業(yè)自行決定：

（一）從事融資租賃業(yè)務(wù)的；

（二）企業(yè)住房提供給本企業(yè)職工租住的；

（三）由政府批準企業(yè)承辦的產(chǎn)業(yè)園區對外招商引資項目（企業(yè)自有資產(chǎn)除外）的；

（四）企業(yè)內部職工經(jīng)濟責任承包的；

（五）法律法規另有規定的。

第五條  企業(yè)租賃（承包）行為應當遵循等價(jià)有償和公開(kāi)、公平、公正、誠信的原則，按照本指引開(kāi)展租賃（承包），加強自律管理，保證租賃（承包）有序進(jìn)行。

第六條  租賃（承包）標的物應權屬清晰，不存在法律糾紛。已列入拆遷、重組、清算和破產(chǎn)計劃等處于待處理狀態(tài)的企業(yè)以及上一級出資人對企業(yè)占有的標的物已有明確處置意見(jiàn)的，原則上不實(shí)施租賃（承包）行為。確需租賃（承包）的，必須與承租（包）方特別約定相關(guān)事項的處理方式。企業(yè)將經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)承包的，應具備獨立財務(wù)核算的條件。

 

第二章 資產(chǎn)租賃和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)承包行為決策

第七條  企業(yè)對標的物進(jìn)行租賃（承包）時(shí)，應當制訂租賃（承包）方案，并按照企業(yè)章程、資產(chǎn)租賃和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)承包管理制度的規定進(jìn)行內部決策，形成書(shū)面決議或會(huì )議紀要。

涉及以下情形之一的，企業(yè)決策后逐級報所出資企業(yè)審批：

（一）年租（承包）金底價(jià)500萬(wàn)元（含）以上的；

（二）租賃（承包）資產(chǎn)賬面凈值占企業(yè)資產(chǎn)總額20%（含）以上的；

（三）租賃（承包）土地面積在300平方米以上的；

（四）租賃（承包）合同載明的建筑面積在2000平方米（含）以上的；

（五）營(yíng)業(yè)收入占企業(yè)年度總收入30%以上的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)承包事項；

（六）租賃（承包）期限超過(guò)5年。

第八條  租賃方案應包括但不限于：

（一）租賃資產(chǎn)的產(chǎn)權狀況、實(shí)物現狀、資產(chǎn)明細清單；

（二）租賃的目的及可行性、租賃用途（明確允許或限制經(jīng)營(yíng)范圍）、租賃期限；

（三）租金收繳辦法、租賃底價(jià)及確定依據、租金遞增率、競價(jià)方式等；

（四）承租方資格條件、承租條件、優(yōu)先權情況、風(fēng)險揭示、租賃合同范本以及其他特別約定條款。

第九條  承包方案應包括但不限于：

（一）承包經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的基本情況、業(yè)績(jì)狀況、財務(wù)狀況；

（二）承包的目的及可行性、承包用途（明確允許或限制經(jīng)營(yíng)范圍）、承包期限；

（三）承包金收繳辦法、承包底價(jià)及確定依據、承包金遞增率、競價(jià)方式等；

（四）承包方資格條件、承包條件、優(yōu)先權情況、風(fēng)險揭示、承包合同范本以及其他特別約定條款。

第十條  租賃（承包）原則上不得設置資格條件，確需設置的，不得有明確指向性或違反公平競爭原則。

第十一條  租賃（承包）方案審核批準后，應在本企業(yè)進(jìn)行公示，公示期不少于5個(gè)工作日。

涉及職工安置事項的，安置方案應當經(jīng)職工代表大會(huì )或職工大會(huì )同意。

 

第三章 資產(chǎn)租賃和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)承包底價(jià)及期限

第十二條  企業(yè)可通過(guò)市場(chǎng)調查分析、參考有關(guān)部門(mén)公布的租（承包）金指導價(jià)或者委托評估機構評估等方式，確定租賃（承包）底價(jià)。

第十三條  采用市場(chǎng)調查分析方法確定租賃（承包）底價(jià)的，應參考以下因素：

（一）租賃底價(jià)主要根據市場(chǎng)價(jià)格、供需情況、資產(chǎn)的實(shí)際狀況、資產(chǎn)的價(jià)值補償、產(chǎn)業(yè)培育和功能布局安排等因素綜合確定。涉及土地使用權、不動(dòng)產(chǎn)的，應以周邊相同地段，類(lèi)似功能、用途參照物的市場(chǎng)租賃價(jià)格作為確定租賃底價(jià)的主要參考依據；涉及設備的，應以同類(lèi)設備的市場(chǎng)租賃價(jià)格作為確定租賃底價(jià)的主要參考依據。

（二）承包底價(jià)主要根據市場(chǎng)承包價(jià)格、業(yè)務(wù)前景、市場(chǎng)狀況、其他企業(yè)經(jīng)營(yíng)相同業(yè)務(wù)的業(yè)績(jì)狀況、本企業(yè)經(jīng)營(yíng)該項業(yè)務(wù)時(shí)的業(yè)績(jì)等因素綜合確定。

第十四條  租賃（承包）期限原則上不超過(guò)5年。

經(jīng)測算、評估，對投資金額大、回收期長(cháng)的租賃（承包）項目，租賃（承包）期限可適當延長(cháng)，但最長(cháng)不超過(guò)15年。

 

第四章 資產(chǎn)租賃和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)承包交易流程

第十五條  單項資產(chǎn)首年租賃底價(jià)或單項經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)首年承包底價(jià)100萬(wàn)元（含）以上的項目，企業(yè)應在依法設立的產(chǎn)權交易機構公開(kāi)進(jìn)行。

單項資產(chǎn)首年租賃底價(jià)或單項經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)首年承包底價(jià)100萬(wàn)元以下的項目，可由企業(yè)自行組織交易。若企業(yè)自行組織需委托中介機構進(jìn)行時(shí)，應選擇依法設立的產(chǎn)權交易機構、國有拍賣(mài)或國有招標機構組織交易。

國家法律法規另有規定的從其規定。

第十六條  企業(yè)租賃（承包）信息按照以下方式對外披露：

（一）進(jìn)入產(chǎn)權交易機構交易的租賃（承包）項目，產(chǎn)權交易機構可通過(guò)產(chǎn)權交易機構網(wǎng)站、所出資企業(yè)網(wǎng)站、標的物企業(yè)網(wǎng)站或信息公開(kāi)欄、租賃（承包）標的現場(chǎng)等對外公開(kāi)租賃（承包）信息，并根據需要在專(zhuān)業(yè)性網(wǎng)站報刊雜志等媒體或中介發(fā)布信息。信息發(fā)布渠道不得少于5種。

（二）企業(yè)自行組織交易的租賃（承包）項目，企業(yè)可通過(guò)產(chǎn)權交易機構網(wǎng)站、所出資企業(yè)網(wǎng)站、標的物企業(yè)網(wǎng)站或信息公開(kāi)欄、租賃（承包）標的現場(chǎng)等對外公開(kāi)租賃（承包）信息，并根據需要在專(zhuān)業(yè)性網(wǎng)站報刊雜志等媒體或中介發(fā)布信息。信息發(fā)布渠道不得少于4種。

第十七條  租賃（承包）信息披露內容包括但不限于以下：

（一）租賃資產(chǎn)的產(chǎn)權狀況、實(shí)物現狀、資產(chǎn)明細清單、租賃用途（明確允許或限制經(jīng)營(yíng)范圍）、租賃期限、租金收繳辦法、租賃底價(jià)及遞增率、競價(jià)方式、承租條件、承租方資格條件、優(yōu)先權情況、風(fēng)險揭示、監督電話(huà)等。

（二）承包業(yè)務(wù)情況、承包用途（明確允許或限制經(jīng)營(yíng)范圍）、承包期限、承包金收繳辦法、承包底價(jià)及遞增率、競價(jià)方式、承包條件、承包方資格條件、優(yōu)先權情況、風(fēng)險揭示、監督電話(huà)等內容。

第十八條  企業(yè)應按要求向產(chǎn)權交易機構提供披露信息內容的紙質(zhì)文檔材料，并對披露內容和所提供材料的真實(shí)性、完整性、準確性負責。產(chǎn)權交易機構應當對企業(yè)所提交資料進(jìn)行審查，并對信息披露的規范性負責。

第十九條  租賃（承包）項目首次信息披露的租賃（承包）底價(jià)，不得低于租賃（承包）方案中確定的底價(jià)。

第二十條  企業(yè)租賃（承包）項目首次信息披露時(shí)間不少于15個(gè)工作日。

信息披露期滿(mǎn)未征集到意向承租（包）方，且不變更信息公告內容的，可以延長(cháng)信息公開(kāi)期限，每次延長(cháng)期限應當不少于5個(gè)工作日。

降低租賃（承包）底價(jià)或變更承租（承包）條件后重新披露信息的，披露時(shí)間不得少于15個(gè)工作日。新的租賃(承包)底價(jià)低于原租賃(承包)底價(jià)的90%時(shí)，應經(jīng)行為批準單位書(shū)面同意。

第二十一條  在正式披露信息期間，企業(yè)不得變更信息披露內容，企業(yè)由于非自身原因或其他不可抗力因素需對租賃（承包）條件進(jìn)行澄清或修改的，企業(yè)應當及時(shí)調整或補充信息披露內容，信息披露時(shí)間重新計算。因其它特殊原因需撤銷(xiāo)所發(fā)布信息的，應經(jīng)行為批準單位批準同意后，企業(yè)在原信息發(fā)布渠道上進(jìn)行公告，并書(shū)面告知已經(jīng)征集到的意向承租（包）方。

第二十二條  產(chǎn)權交易機構負責意向承租（包）方的登記工作，對意向承租（包）方資格進(jìn)行審核并向企業(yè)反饋審核意見(jiàn)。產(chǎn)權交易機構與企業(yè)意見(jiàn)不一致的，由行為批準單位決定。

企業(yè)應安排專(zhuān)人協(xié)助做好所有意向承租（包）方對標的物的盡職調查，全面介紹租賃資產(chǎn)或承包經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的情況，不得采取隱瞞、欺騙或其他不正當手段影響意向承租（包）方的選擇或合同簽訂，不得和意向承租（包）方串通并為其提供特殊便利。

第二十三條  信息披露期滿(mǎn)后，產(chǎn)生多個(gè)符合條件的意向承租（包）方的，按照披露的競價(jià)方式組織競價(jià)。只產(chǎn)生一個(gè)符合條件的意向承租（包）方的，可按意向承租（包）方實(shí)際報價(jià)且不低于租賃(承包)底價(jià)簽訂租賃（承包）合同。若經(jīng)過(guò)產(chǎn)權交易機構掛牌兩次流拍后，在租賃（承包）條件不變的情況下可由企業(yè)自行組織競價(jià)，掛牌底價(jià)不得低于最后一次產(chǎn)權交易機構掛牌租賃（承包）底價(jià)。

第二十四條  競價(jià)可以采取拍賣(mài)、招投標、網(wǎng)絡(luò )競價(jià)及其他競價(jià)方式，且不得違反國家法律法規的規定。

第二十五條  下列情形之一的，可采取協(xié)議方式租賃（承包）：

（一）行政事業(yè)單位、國有獨資企業(yè)、國有全資企業(yè)、國有獨資公司之間的租賃（承包）行為；

（二）同一所出資企業(yè)及其所屬各級國有及國有控股企業(yè)、國有實(shí)際控制企業(yè)之間的租賃（承包）行為；

（三）不超過(guò)180天的臨時(shí)資產(chǎn)租賃行為（不存在延期情況）；

（四）企業(yè)資產(chǎn)因空間或結構原因無(wú)法單獨租賃（承包），必須與其他業(yè)主共同租賃（承包）的；

（五）辦公、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等資產(chǎn)作為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)承包或合作附加條件的租賃行為。

其中（二）、（三）由所出資企業(yè)確定審批權限，（一）、（四）、（五）須經(jīng)企業(yè)決策后逐級報所出資企業(yè)審批。

企業(yè)采取協(xié)議方式確定的租賃（承包）行為，租賃（承包）底價(jià)不得低于周邊同類(lèi)租賃物租金、同類(lèi)業(yè)務(wù)承包金或評估價(jià)。
    第二十六條  租賃（承包）結果應通過(guò)原信息披露平臺對外公示，發(fā)布渠道不得少于3種。通過(guò)產(chǎn)權交易機構進(jìn)行的租賃（承包）項目，必須將租賃(承包)結果通過(guò)產(chǎn)權交易機構網(wǎng)站對外公示。公示期不少于5個(gè)工作日。

公示內容包括資產(chǎn)（經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)）名稱(chēng)、承租（包）方簡(jiǎn)況、租賃(承包)價(jià)格、監督電話(huà)等。 

租賃（承包）合同應在結果公示結束次日起3個(gè)工作日內簽訂。

 

第五章 合同管理

第二十七條  企業(yè)應按照已披露的租賃（承包）合同與承租（包）方簽訂租賃（承包）合同。合同文本應提供給各關(guān)聯(lián)方保存。

第二十八條  租賃（承包）合同主要內容應當包括但不限于以下內容：租賃（承包）標的物狀況、租賃（承包）用途、租賃（承包）期限、租（承包）金標準及遞增率、租（承包）金收取時(shí)間與方式、雙方權利與義務(wù)、合同變更、解除及合同糾紛的處理辦法和違約責任等條款。

第二十九條  合同中應載明合同終止情形及免責條款。下列情形，企業(yè)應制定對應措施：

（一）承租（包）方不按時(shí)繳納租（承包）金或確實(shí)無(wú)力履行合同；

（二）擅自搭建、拆改結構或改變承租（包）用途；

（三）擅自轉租（包）；

（四）利用租賃（承包）標的物進(jìn)行違法活動(dòng)；

（五）故意損壞租賃（承包）標的物；

（六）因城市建設規劃或城市更新改造需要拆遷或土地收儲；

（七）企業(yè)改制、重組；

（八）因法律、法規、政策調整或不可抗力致使租賃（承包）合同不能繼續履行；

（九）其他情形。

因出現（一）——（五）情形導致企業(yè)造成損失的，企業(yè)應積極向承租（包）方追索。

第三十條  因企業(yè)原因合同提前終止時(shí)，若合同中約定需對承租（包）方裝修改造進(jìn)行補償的，裝修改造補償金額原則上不得超出合同中約定的剩余租期內租（承包）金。

第三十一條  企業(yè)應向承租（包）方收取合同履約保證金，并對租（承包）金的支付進(jìn)行約定，原則上要預先收取一定時(shí)間或比例的租（承包）金。嚴禁擅自減免承租（包）金的行為。

第三十二條  合同一旦簽訂生效，原則上不允許變更。一旦合同中載明的合同終止情形出現，合同應及時(shí)終止。

確因重大情況需要變更租賃（承包）合同的，由所出資企業(yè)審定。變更內容涉及租賃（承包）價(jià)格、租賃（承包）期限等核心條款的，企業(yè)應當重新組織租賃（承包）。

第三十三條  租賃（承包）合同期滿(mǎn)或提前終止合同后，需繼續租賃（承包）的，企業(yè)應當重新組織租賃（承包）。

第三十四條  企業(yè)應做好租賃（承包）項目檔案管理，將租賃（承包）方案及其審議審批、評估報告及其備案情況、承租（包）方選擇文件（含競價(jià)文件）、租賃（承包）合同文本等相關(guān)資料按項目單獨立卷，集中管理。

第三十五條  所出資企業(yè)應在企業(yè)租賃（承包）合同簽訂后10個(gè)工作日內，將其相關(guān)數據及合同及時(shí)錄入省國資委信息監管系統產(chǎn)權管理模塊，并對數據審核把關(guān)，確保信息真實(shí)、全面、準確。

第三十六條  企業(yè)要建立租賃（承包）標的清單管理制度，定期發(fā)布所屬企業(yè)需對外租賃（承包）項目清單或變更情況。企業(yè)、產(chǎn)權交易機構應建立承租（包）方黑名單制度，對合同執行不力、有違法違規行為、被列入懲戒或失信名單等的法人、團體、個(gè)人的承租（包）資格進(jìn)行限制。

第三十七條  企業(yè)應在租賃（承包）到期前3個(gè)月，做好下一輪租賃（承包）準備工作，確保租賃（承包）工作持續有序進(jìn)行。

 

第六章 監督管理

第三十八條  省國資委應對企業(yè)租賃（承包）行為進(jìn)行指導監督，督促所出資企業(yè)和產(chǎn)權交易機構建立健全資產(chǎn)租賃和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)承包管理制度，抓好制度落實(shí)。

第三十九條  企業(yè)是租賃（承包）行為的責任主體。企業(yè)應按出資關(guān)系，對租賃（承包）行為承擔監管責任。企業(yè)主要領(lǐng)導是本企業(yè)租賃（承包）行為的第一責任人。

第四十條  企業(yè)應當根據法律法規和本指引的相關(guān)規定，結合企業(yè)實(shí)際，建立健全資產(chǎn)租賃和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)承包管理的規章制度。應對租賃（承包）合同執行情況進(jìn)行檢查，及時(shí)發(fā)現并糾正存在的問(wèn)題。

第四十一條  產(chǎn)權交易機構是企業(yè)租賃（承包）行為的服務(wù)主體，應制定租賃（承包）交易制度，加強內部管理，規范操作，為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

第四十二條  租賃（承包）過(guò)程中出現濫用職權、玩忽職守、違法違規行為，造成國有資產(chǎn)損失的，將依照有關(guān)法律法規追究相關(guān)人員責任，并責成其依法承擔相應的賠償責任；造成國有資產(chǎn)流失，情節嚴重涉嫌犯罪的，移送司法機關(guān)依法追究刑事責任。

第四十三條  企業(yè)不得通過(guò)化整為零、調整租賃（承包）資產(chǎn)賬面值、連續短期出租等方式規避本指引規定的審批、進(jìn)場(chǎng)交易等程序。

第七章 附則

第四十四條  企業(yè)名稱(chēng)、標識、商標、經(jīng)營(yíng)許可權等無(wú)形資產(chǎn)原則上不對外租賃（承包）。

第四十五條  企業(yè)持有的境外資產(chǎn)租賃或境外企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)承包按本指引履行相關(guān)程序，在符合所在地法律法規條件下，企業(yè)自行組織交易。

第四十六條  本指引由省國資委負責解釋。企業(yè)在執行本指引過(guò)程中遇到問(wèn)題，應及時(shí)向省國資委反饋。

第四十七條  本指引自發(fā)布之日起執行?！?/span>關(guān)于規范企業(yè)資產(chǎn)租賃和承包管理的意見(jiàn)》（閩國資企改〔2010〕77號）與本指引不一致的，按照本指引執行。